Viviendas de uso turístico en Andalucía y Marbella: Situación actual, datos oficiales y requisitos legales en 2026
En las últimas semanas han proliferado diversas informaciones relativas a la supuesta ilegalidad de miles de viviendas de uso turístico en Andalucía y, especialmente, en Marbella. La difusión de cifras sin el debido contexto jurídico ha generado incertidumbre tanto entre propietarios como entre inversores.
Conviene, por tanto, analizar los datos oficiales y el marco normativo vigente para comprender la realidad jurídica del sector.
Actuaciones recientes de la Junta de Andalucía
Según los datos oficiales, la Junta de Andalucía ha procedido a la baja de 13.037 viviendas de uso turístico que figuraban inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía, sobre un total de 151.048 viviendas registradas en la Comunidad Autónoma.
Estas cancelaciones se enmarcan en una estrategia de control, regulación y ordenación del sector turístico, orientada a reforzar la inspección, actualizar los sistemas de registro y garantizar el cumplimiento de los requisitos mínimos exigidos por la normativa autonómica.
No se trata, por tanto, de una prohibición generalizada de la actividad, sino de una depuración administrativa de aquellas viviendas que no reunían los requisitos legales exigibles.
Distribución provincial de las cancelaciones
La provincia de Málaga encabeza el número de bajas, con 4.731 cancelaciones, de las cuales 1.385 corresponden a la capital.
Le siguen:
• Granada: 2.138 (1.198 en la capital)
• Cádiz: 1.836 (484 en la capital)
• Sevilla: 1.468 (1.307 en la capital)
• Almería: 991 (186 en la capital)
• Córdoba: 896 (755 en la capital)
• Huelva: 587 (57 en la capital)
• Jaén: 390 (99 en la capital)
Estos datos evidencian que la actuación ha sido generalizada en toda la Comunidad Autónoma y no focalizada exclusivamente en un municipio concreto.
La situación específica de Marbella
Marbella concentra 15.418 viviendas de uso turístico dadas de alta, lo que representa aproximadamente el 10% del total de Andalucía. Se trata, por tanto, de uno de los municipios con mayor peso específico dentro del sector turístico autonómico.
En este contexto, han circulado noticias que apuntan a la existencia de más de 3.000 viviendas “ilegales” en el municipio. Sin embargo, dicha afirmación no se ajusta a la realidad jurídica.
Las viviendas que no reúnen los requisitos han sido dadas de baja por la Junta de Andalucía. Por otra parte, la referencia a las 3.000 viviendas se refiere a inmuebles que no disponen del denominado Registro Único estatal (NRA), exigido desde julio de 2025 para poder publicitar alquileres de corta duración en plataformas con transacción económica. La Junta de Andalucía tiene recurrida la citada exigencia en el sentido de defender que las competencias en la citada materia la tiene única y exclusivamente la Junta de Andalucía y no la administración del Estado.
La ausencia de dicho número puede impedir la publicidad en determinadas plataformas, pero no convierte la vivienda en ilegal si cumple con la normativa autonómica y municipal aplicable. Nos encontramos, por tanto, ante una cuestión competencial y administrativa, no ante una ilegalidad masiva sobrevenida.
Marco jurídico y requisitos para explotar una vivienda turística en Marbella
La explotación legal de una vivienda de uso turístico en Marbella exige el cumplimiento de una serie de requisitos que pueden agruparse en cuatro grandes bloques normativos: comunidad de propietarios, normativa urbanística municipal, normativa turística autonómica y obligaciones estatales.
1.-) Comunidad de propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, para nuevas altas, se exige la autorización expresa de la comunidad de propietarios, adoptada mediante mayoría cualificada, cuando el inmueble se encuentre en régimen de propiedad horizontal.
Resulta imprescindible revisar:
• Estatutos de la comunidad
• Acuerdos vigentes recogidos en actas
• Posibles limitaciones o prohibiciones específicas
En su caso, deberá solicitarse la inclusión del punto en el orden del día y obtener el correspondiente certificado acreditativo.
2.-) Compatibilidad urbanística municipal
La vivienda deberá cumplir con la normativa urbanística municipal, para lo que tendrá que comprobar dicho y extremo y así manifestarlo ante la administración autonómica en la declaración responsable que se presente para su inscripción.
La viabilidad urbanística constituye un elemento esencial, especialmente en determinadas zonas con limitaciones específicas.
3.-) Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
El alta se formaliza mediante la presentación de declaración responsable de inicio de actividad ante la Junta de Andalucía, con la correspondiente inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
Tras la inscripción, se obtiene el código identificativo que debe figurar en la publicidad del inmueble.
La normativa básica aplicable continúa siendo el Decreto 28/2016, que regula los requisitos mínimos de equipamiento, condiciones de habitabilidad, información al usuario y obligaciones del titular.
4.-) Obligaciones estatales
Desde julio de 2025 resulta obligatorio disponer del Número de Registro de Alquiler (NRA), tramitado ante el Registro de la Propiedad dentro del sistema estatal de Ventanilla Única Digital, para poder anunciar la vivienda en plataformas de intermediación.
Asimismo, el titular debe:
• Comunicar los datos de los viajeros a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior.
• Cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes ante la Agencia Tributaria (alta censal y declaración de rendimientos en IRPF, entre otras).
A ello se suman obligaciones habituales en materia de consumo y documentación, como hojas de reclamaciones, información al huésped y conservación de registros.
Conclusión
La situación actual del sector en Andalucía y Marbella no responde a un escenario de prohibición generalizada, sino a un proceso de mayor control administrativo y exigencia de cumplimiento normativo.
Marbella continúa siendo uno de los principales focos de vivienda turística de la Comunidad Autónoma, con un volumen significativo de inmuebles registrados. Las cancelaciones practicadas responden a incumplimientos concretos, no a una ilegalidad estructural del sector.
En este contexto, la seguridad jurídica del propietario pasa por un análisis individualizado de su situación administrativa, urbanística y fiscal, asegurando el cumplimiento integral de todos los requisitos exigibles en los distintos niveles competenciales.
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